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消費引領的經濟發展中房地產必須要實現轉型
榆林新聞網 www.axxuti.tw 2018-10-17 08:50 來源:騰訊新聞 作者:
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  隨著消費在中國經濟增長所占比重越來越大,未來中國房地產市場也勢必要從投資引導轉變為消費引導。要適應這一轉變,我們應更為全面的理解房地產市場。

  從房租、房價、收入看房地產租賃市場的發

  房價收入比,房價房租比,房租收入比,一二手房價比,被稱為“四比”,這是房地產產業的參考指標,我們要了解中國的房地產基本狀況,就必須要問中國的房地產市場“四比”是否合理?

  首先,世界各國的房價收入比離散系數很大,一般認為6倍左右為合理。中國幾年來平均一直保持在7倍左右, 2017年提高到8倍多。而一線城市和熱門二線城市房價收入比都達到十幾倍,明顯高于國際的平均水平。

  其次,房價房租比(或租售比價),租金和房價關系密切。市場條件下有什么樣的房價就有什么樣的房租,房租在一定程度上反映了房價。一般情況下出租房作為一種經營或投資,年房租收入一般會占到房價的5%-7%,而我們現在的住宅房租收入僅占房價的1%-2%左右,低于銀行存款利率。現在有很多人出租住宅,主要是因為原來的房價比較低,比如房改房一套幾萬塊,現在一年租金就幾萬塊錢,這么一算還是合算的。又因為房價上漲很快,雖然租金低,但是漲的預期值高,所以C2C房屋出租市場還不小,但少有投資者(開發商)建新房后用于出租經營的。

  再次,房租收入比主要針對租房者,房租支出占收入的20%以下較合適,最多不超過30%。我們有的一、二線城市已達到或超過30%,有的甚至超過收入的一半了。

  最次,一二手房價比不正常。一般來說某個地段的二手房價格為新房價格的70%左右,是比較合理的。但是現在許多限價的城市出現了二手房價格反而超過一手房價的怪象。

  為什么目前房地產市場“四比”不合理?一是房價過高,二是房價上漲過快。房價、房租問題主要是供求關系決定的,一線和熱點二線等城市的房價漲得快、房價過高都是供不應求造成的。這是城市化快速推進,需求快速增加,供應一時跟不上的必然結果。至于二手房價超過一手房價,完全是“有形之手”的過度干預的原因,比如限價。

  為什么要大力發展租賃市場?我認為目的很清楚,實現全體人民的住有所居。住有所居,顧名思義是人人有房住。在城鎮化發展的過程中,收入差距大,基尼系數高,讓新進城的“農民工”都通過買房來實現居者有其屋,人人有房產,在大城市并不現實。“農民工”市民化要解決居住問題,迫切需要發展房屋租賃市場。把租賃市場發展起來,讓他們租得起、住得好,這還有利于提升住房消費、激發消費潛力。

  針對這個命題,我有三點建議。首先,遵循市場規律,把握房市周期。目前發展租賃市場主要交由央企和國企來承擔發展任務,讓他們擔當起政府一部分責任,多做貢獻。但如果全靠政府的力量,靠補貼和優惠政策,那么這個租賃市場發展是不正常、不持久的。必須充分發揮市場力量,通過價格傳導,市場機制,才能有活力,有持久發展動力。要認識、把握房市周期和市場規律才能有效地調控市場房價。回顧過去20來年的樓市,大概有六個小周期,平均三年多時間一個周期。其中有一年半到兩年的市場上升期,一年到一年半的下行期。房地產調控是反周期操作,我們如何把握好每個周期的調控力度和調控時間點是調控房價的關鍵。房價基本穩定了,隨著居民收入的不斷增長,才能從“時間換空間”中逐步實現“四比”合理。

  其次,盡量減少政府對市場和價格的行政干預,減少“限”量。現在我們對房地產市場調控主要做法是“限”,有“四限”“五限”,甚至“六、七限”,限需求、限價格,這不符合市場經濟邏輯。住房有兩重性,一個是商品性,另一個是保障性。我們需要搞清楚這兩種屬性,保障必須通過政府限價和補貼來管理好。但對于商品化的住房,需通過市場方式,通過金融、稅收和土地供給對價格和市場進行“干預”,盡可能減少限量和限價。

  最后,應注重從需求端發展租賃市場。發展租賃市場,增加租賃住房供給量是必須的。但之前一定要弄清楚租賃者是誰?他的支付能力,對出租房的面積、功能、地段、交通的要求是什么?要真正體現以人為本。我了解到有家非央企國企的上市公司在投資建造租賃房,他用的土地不是政府新批的土地,也不是郊外的農村集體建設用地,而是用存量的寫字樓、商業用房改造成租賃房,它最大的特點是房間很小,最小的7平米一套,還有11平米、13平米、17平米,最大的一套是40平米。通過精心規劃設計和公共配套設施,有效利用已庫存多年的寫字樓或者廠房這些樓面地價較低的資源,改造成小型的租賃房。最大的亮點是房租完全市場化,但總價低,地處城市內,生活方便,為打工年輕人節省交通費用和時間。總之,發展租賃市場應當多類型、多渠道,為租賃者多著想。

  必須要從總量、結構、價格看中國房地產市場

  好的房地產市場應當是總量供求基本平衡,結構基本合理,價格基本平穩。現在中國住宅人均1.1套,面積也不少了。中國住房總量滿足了?不用多大發展了嗎?答案是否定的。先看人均面積,我們人均建筑面積現在大概在35至40平米之間,人均數量與一些西方發達國家是差不多了,但我必須指出發達國家的面積是使用面積或者室內面積,比我們的建筑面積大25%到30%,所以我們人均面積并沒有到位。再看城鎮化的水平。我們現在城鎮化率58%,戶籍人口的城鎮化率只有42%左右,從42%或58%到基本實現城鎮化的70%,未來還會有多少人進城?房子夠不夠?目前最多是階段性飽和,拆舊建新還會帶來大量的需求。加上家庭小型化和老齡化,會導致喪偶老人獨居,年輕人一人家庭會越來越多。據統計,發達國家一人家庭在15%-20%,我們現在是6%-7%。必然增加未來的住房套數。

  我們現在住房市場存在著嚴重的結構性問題,主要在四個方面。一是城市之間。前兩年國家提出“三去一降一補”,“三去”之一是房地產去庫存。也就是從全局來說,這兩年房地產調控的主要任務是“去庫存”。但我們發現一線城市和熱點二線城市房價上漲得很快,因為他們的任務根本不是去庫存而是控房價,需要補庫存。之所以出現嚴重的城市分化,實際上是土地資源錯配導致的。大量的房子蓋到不該蓋的三四線中小城市去了,造成大量庫存,而一線和熱點二線城市土地供應不足,房子供不應求,造成房價快速上漲。

  再者是城市內部。全國城市建設用地中的工業用地占比過高,在20%-30%左右,發達國家一般在10%左右。這一用地結構不合理導致住宅用地緊張,住宅密度越來越高。而廠房、倉儲用地密度則很低,造成浪費、低效。因此必須進行城市更新,調整用地結構和產業結構。

  三者是各類物業之間。房地產包括住宅用房、寫字樓、賓館和商業用房等。截至目前全國庫存的房屋共5.4億平方米,其中一半是商用房,另一半是住宅用房。也就是說商用樓宇去庫存的任務依然艱巨。這種情況是城市房地產用地的錯配造成的,與許多地方政府盲目追求政績有關。

  四者是城鄉之間。同樣也是土地問題。農村人越來越少,宅基地、建設用地越來越空閑,而城市建設用地越來越緊張,長期以來兩者之間不能“通融”。城鄉間用地結構不合理是土地二元結構的體制造成的。農民可以到城里買房,但買不起;城里人想享受田園生活但不可以到農村置業。要解決土地供應錯配問題,必須加快土地制度改革。

  現在議論的房價實際上是指商品房價,很少關心保障房價和人才房價。那么僅用一個房價指標合適嗎?實際上市場上有多種房價,有高、中、低不同的商品房價格,有一、二手房價格,還有不同價值的保障房價格等等。更重要的是,一、二、三、四線城市的房價差異很大,不能只盯在高高在上的一線城市和熱點城市房價上說事,許多三、四線城市的房價是基本合理的。不能光看城市近期房價的漲幅,還要看城市房價的基數。

  針對這個命題,我的看法是:一是中國住房市場還有很大發展空間。因為我們仍處在城市化穩定發展的進程中,真正實現農民工市民化最少還需要20年。二是供求要對應,疏堵要結合。現在提出因城施策是正確的,但是供求要對應,特別是保障房,要根據需求做到精準到位,不能只追求數量。目前對房地產市場調控主要是堵而不是疏,太多的“限”把不少合理的住房消費堵住了,應該采取疏堵結合,以疏為主。三是因城施策還要因人施政。要體現以人為本,對不同收入的家庭采取不同的住房供應政策,而不是粗放式供應。四是城鄉土地一體化和城市更新,兩個結構性調整的問題,直接影響中國城鎮化進程。城市更新不僅是棚改或舊城改造問題,城市更新要達到三個目的,一是節約用地;二是通過城市更新使產業結構更加合理,振興經濟;三是更好地營造人居環境。其比單純的棚戶區改造意義更加深遠。

  房地產市場改革創新重要意義

  房地產承擔著很重要的為人民營造美好生活需求的任務。第一,建設安居、宜居、樂居的社區。第二,提升房地產實物消費和服務消費。第三,振興樓宇經濟。我認為中國房地產市場有兩個市場,一是住房市場,二是樓宇市場。房地產是人的載體也是產業的載體,所以房地產作為載體會直接關系到人、經濟和產業的發展。隨著經濟的發展、第三產業的發展,寫字樓、商場、酒店,這些傳統的樓宇要不斷地更新改造。樓宇還包括新興產業,比如說創客空間、產業園區等房地產。樓宇還是美好生活的載體,比如旅游地產、養老地產、文化地產等。

  房地產需要怎樣的高質量發展?第一是產品方面,物質產品要良好,服務產品要到位。第二是市場方面,房價、房租要穩定,交易要活躍。第三是行業方面,誠信規范,受人尊重。

  房地產金融創新為什么緊迫?影響房地產發展質量,最重要的因素是房地產金融。要通過發展股權、基金等方式創新金融結構,規避金融風險。通過增加房地產的直接融資,減少房地產的間接融資,將銀行和房地產之間的風險進行隔離。此外,要通過金融創新把社會的投資引向供給方,以減少買房投機炒房。將社會資金吸引到房地產股權、基金市場,增加供給側的融資。如此有利于實現供求平衡,促進房價平穩。增加居民的財產性收入,是通過炒房還是通過投資基金等途徑,顯然是后者為好。

  針對這一命題,我的意見:首先要穩住房市,提振樓市。房市(住房市場)要通過建立長效機制和精準調控實現穩定發展,防止房價的大起大落,防止大的金融風險。樓市(樓宇市場)要通過創新轉型而振興,因為“樓宇經濟”與美好生活、新興產業緊密相連,發展空間巨大。其次,增量要提質,存量要盤活。現在高質量發展房地產最大問題是質量不僅沒有提高還在下降,這與某些開發商盲目追求高周轉,和政府限價有關。由于售價限制,一些開發商通過取消全裝房,降低各項配制和材料品質等方面來降低成本,房屋質量不升反降。再次,既要供給側結構性改革又要房地產消費轉型升級。我們要考慮中高收入、高收入家庭的消費升級轉型,把他們的錢釋放出來買房交稅。最后,租售并舉,住房消費升級,房地產發展任重道遠。
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